新冠疫情下，租赁合同履行的四类裁判焦点分析
一
引言
新冠疫情对我们的生活方方面面都造成了影响。与此同时，新冠疫情下房屋租赁合同纠纷的案件数量也进一步增长。2020年最高人民法院发布的《指导意见》[1]聚焦受疫情影响较大的买卖合同、房屋租赁合同、金融合同、医疗保险和企业破产等案件类型，提出了具体的指导意见。其规定受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，依法准确适用不可抗力规则。
根据我国《民法典》第五百九十条的规定，除法律另有规定外，当事人一方因不可抗力不能履行民事义务的，部分或全部免除民事责任。但合同严守原则要求严格按照合同的约定办事[2]，故实务中对于不可抗力规则的适用是十分谨慎的。本文旨在通过案例，对新冠疫情下租赁合同的裁判焦点问题进行归纳，希望有所裨益。
二
常见争议焦点归纳
（一）可以预见、可以避免的情况不属于不可抗力
不可抗力指的是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况[3]。以上“三不”属性的要求是并存而不是择一的。
例如在佛山民旺物业管理有限公司、佛山民旺鸿鑫置业有限公司等房屋租赁合同纠纷案[4]中，在地铁施工导致工地塌陷及新冠状疫情防控措施的影响下，民旺物业未能如期交付涉案物业。法院认为地铁施工塌陷事故发生时间及某交公司通知暂停基坑项目开挖时间均早于涉案合同的签订时间，民旺物业在签约前已能预见到地铁施工对涉案项目的影响，故该情形并不属于不可抗力。
在辽宁省大连市中级人民法院审理的（2021）辽02民终9516号案中，二审法院认为所谓不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，火灾包含自然因素引发和人为因素引发等多种可能，根据大连经济技术开发区消防大队的认定，案涉火灾系因进行电焊操作时焊渣火花引燃周围可燃物所致。因此案涉火灾为可以通过人为加强消防措施避免的火灾，不属于无法克服、无法避免的火灾事故，不应认定为法律意义上的不可抗力的范畴。
（二）主张不可抗力需提供相应证据
北京市高级人民法院在北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司与严奇房屋租赁合同纠纷案[5]中，认为当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。再审审查期间，汇鑫公司未提供新证据。汇鑫公司承租严奇的房屋用以经营房产中介业务，新冠疫情的发生，客观上对其正常经营产生一定影响，但不必然导致合同不能履行。原判决认定汇鑫公司要求提前解除合同构成违约并无不当。
在京二零四六房地产经纪有限公司与北京帕克国际工程咨询股份有限公司房屋租赁合同一案[6]中，法院认为二零四六公司上诉称其受疫情影响而未按时向被上诉人支付房租，但二零四六公司并未提交充分证据证明其公司经营受到疫情影响，故其应该按照合同约定足额支付租金。
以上观点在(2022)辽08民终433号、(2021)京03民终18884号、 (2021)粤20民终6248号案件中均有体现。
我国《民事诉讼法》第67条规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”即“谁主张，谁主张”原则。《指导意见（一）》第二条规定当事人主张适用不可抗力部分或全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或全部不能履行的事实承担举证责任。
笔者认为该举证责任分配是符合实践履行情况的，让主张不可抗力的一方明确自己的责任所在，可以激发其举证的动力，更有利于此类案件的处理。
具体而言，该类证据可以包括：微信聊天记录、证人证言、当地防疫政策文件等。
（三）综合分析新冠疫情对合同履行的影响
不可抗力是对合同履行的阻碍，双方合同并不当然归于消灭。
在姜某、李某等租赁合同纠纷一案[7]中，法院指出因新冠疫情不可抗力并不必然导致合同目的不能实现。应当严格区分商业风险与合同目的不能实现，商业风险是在商业活动中由于各种不确定因素引起的，给商业主体带来获利或损失的机会，而合同目的是签订合同时所期望得到的东西。
本案中委托租赁协议的合同目的为租赁涉案房屋，对房屋取得暂时的使用权，该合同目的已经实现，新冠疫情只是其中影响其商业经营的一种因素，会对石嘴山市万城物业服务有限公司履行合同造成一定影响，但并非合同不能继续履行。
同理，在北京市朝阳区人民法院判决的（2021）京0105民初5088号中，法院指出新冠肺炎疫情仅是导致焯申公司阶段性经营困难，焯申公司以不可抗力要求提前退租，依据不足。
（四）租金缴纳或退还的计算
因新冠疫情租金也不是可以全部退还。需要考虑具体影响的日期、双方的责任。在(2022)豫1002民初694号案中，河南省许昌市魏都区人民法院根据公平原则，认为遭遇新冠疫情导致暂停营业期间的租金损失由双方各自承担一半为宜，明确停止营业的期间，以租金标准计算最后的损失。
在仲吉维、路蕾房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书中，二审法院支持了一审法院的观点。根据龙口市复工复产的社会经济状况，结合公平合理原则和损失共担的抗疫精神，酌定减免路蕾3个月的租金。
笔者结合案例，法院多会从疫情持续时间，当地疫情防控政策，对承租人的影响，案涉房屋的性质、用途，双方当事人的履约情况多方面平衡租金。
三
风险提示
虽然“不可抗力”条款属于法定免责条款，当事人即使未在合同中约定不可抗力条款或者约定不可抗力排除在免责事由之外，在符合条件的情况下，不影响直接援用法律规定，主张不可抗力免责。但合同双方在签订租赁合同时，仍应当注意审查不可抗力条款：
1、可以对不可抗力规则的适用情形进一步列举式的明确，对双方均允许的商业风险进行排除。
2、结合租赁房屋的用途，前瞻性的预判合同履行过程中可能出现的非正常情况。例如当房屋租赁用来储存货物时，即可将新冠疫情下交通管制导致货物运输受阻的情况进行明确，从而降低不可抗力举证的难度[8]。
3、约定不可抗力情形发生时候的救济方式，例如约定在发生不可抗力情形时，应在几日内书面通知另一方，并协商通过减免部分租金的方式继续履行合同，从而防止损失的进一步扩大。
在疫情之下，应妥善保留疫情对自身经营影响的相关证据，因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方。“共担风险、共度难关”，合理协商和积极主动沟通才是妥善化解纠纷的途径。
[1] 具体包括：《 最高人民法院印发<关于依法妥善办理涉新冠肺炎疫情执行案件若干问题的指导意见>的通知》、《最高人民法院印发<关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）>的通知》、《最高人民法院印发<关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）>的通知》、《最高人民法院印发<关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（三）>的通知》。
[2] 合同严守是合同神圣的必要手段，详见韩世远：《合同法总论》，法律出版社2018年版，第58页。
[3] 《中华人民共和国民法典》第180条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
[4] 广东省佛山市中级人民法院（2021）粤06民终18239号。
[5] 北京市高级人民法院（2021）京民申3081号。
[6] 北京市第三中级人民法院(2021)京03民终19909号。
[7] 宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院（2021）宁0205民初3189号。
[8] 合同审查的前瞻性将可以预见的风险降到最低，详见吴江水：《完美的合同-合同的基本原理及审查与修改》，中国民主法制出版社，第123页。
作者：章哲，上海锦天城（杭州）律师事务所实习律师，联系电话：18758859102。
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